Waar ging de zaak over?
Een toenmalige eigenaar van een perceel heeft reeds in 2022 een vergunning aangevraagd voor het bouwen van een rijhal met ponystalling op zijn grond. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen verleent deze bouwvergunning en vrijstelling van het toen geldende bestemmingsplan “Buitengebied 1998”. Na enkele jaren is de bouwvergunning op naam van een nieuwe eigenaar gesteld. 8 jaar later is er een volgende potentiële koper. Deze informeert bij de gemeente naar de mogelijkheden om de op het perceel vergunde manege daadwerkelijk te realiseren om zo een manegebedrijf te kunnen gaan runnen. Hij vraagt daartoe of de bouwvergunning nog in tact is en wat de mogelijkheden zijn voor het exploiteren van een manegebedrijf. De fundering voor de rijhal was toen al gerealiseerd. Een dag later beantwoordt een medewerker van de gemeente de man per e-mail dat er volgens de vergunning een rijhal met ponystalling mag worden gerealiseerd. De medewerker schrijft verder: “Dit impliceert dat de rijhal en stalling ook t.b.v. van derden zou kunnen worden gebruikt. Toch wil ik u nogmaals adviseren om uw plannen voor het pand aan ons kenbaar te maken. Wij kunnen u dan adviseren of er nog andere vergunningen noodzakelijk zijn.”
Mede op basis van deze informatie koopt de man het perceel. Ongeveer een jaar na de eigendomsoverdracht ontvangt de makelaar van de nieuwe eigenaar een e-mail van de gemeente met daarin het volgende:
“Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan Buitengebied 2018. Dit plan laat het houden van paarden op deze locatie niet toe. (…) Er zijn mogelijkheden om middels een omgevingsvergunning af te wijken van bestemmingsplannen. Collega’s van mij zouden u kunnen infomeren of voor de locatie [adres] te [plaats 2] van deze mogelijkheden gebruik kan worden gemaakt. Ik adviseer u hiernaar te informeren nadat de reeds aangevraagde vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is verleend, Zonder toestemming in het kader van de Wet natuurbescherming is het sowieso niet toegelaten om paarden te houden en zie ik geen mogelijkheden voor een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan”.
In een vervolgbrief, eveneens een jaar later en dit keer gericht aan de perceeleigenaar, met als onderwerp ‘voornemen intrekken (omgevings)vergunning’, schrijft de gemeente:
“Daar er niet binnen 26 weken na het onherroepelijk worden van de vergunning een begin is gemaakt met de werkzaamheden kunnen wij op grond van het gestelde in artikel 2.33 lid 2a Wet algemene bepalingen omgevingsrecht de vergunning intrekken. Daarbij is de vergunning niet op naam gezet van u als nieuwe eigenaar van het betreffende perceel. De gemeente schrijft verder dat zij daarom voornemens is om de verleende vergunning in te trekken en de man, als hij de vergunning uit wil voeren, deze eerst op zijn naam moet laten zetten. “Aangezien het hier een zeer oude vergunning betreft zullen wij u dan wel verplichten de werkzaamheden binnen een jaar en volgens de eisen van nu uit te voeren.” Binnen twee weken na de verzending van de brief zou de perceeleigenaar kenbaar moeten maken dat hij van deze mogelijkheid gebruik wil maken.
De man dient vervolgens een verzoek in om de tenaamstelling van de vergunning te wijzigen en geeft tegelijk aan dat de werkzaamheden zijn gestart. De gemeente antwoordt daarop dat er “door ons, behalve een fundering die er al 10 jaar ligt, geen werkzaamheden meer zijn geconstateerd.” In de maanden daarna heeft de man op de bestaande fundering een stalen/houten frame en overkapping gerealiseerd. Daarna hebben geen bouwwerkzaamheden meer plaatsgevonden. Het college trekt de vergunning daarop in met de motivering dat de bouwwerkzaamheden al lang stil liggen en de bestemming inmiddels is gewijzigd naar “Sport” zodat het handhaven van de vergunning een met het bestemmingsplan strijdige situatie zou opleveren. Nu de eigenaar door de intrekking het perceel niet meer kan gebruiken voor het doel waarvoor hij dit heeft gekocht, gaat hij in bezwaar.
De bezwaarcommissie, waar het geschil voorligt, vindt dat het college bij het intrekkingsbesluit een onredelijke belangenafweging heeft gemaakt. Dit gelet op de gewekte verwachting dat de vergunning alsnog kon worden uitgevoerd, mits de perceeleigenaar een aantal stappen zou zetten. De vergunning is toen meteen op de nieuwe naam gesteld, direct daarna is begonnen met het bouwen van de rijhal en bovendien is het financiële belang om de rijhal en ponystalling te kunnen bouwen en in gebruik te kunnen nemen groot. Desalniettemin vindt het college dat het de vergunning in redelijkheid mocht intrekken.
Hoe oordeelt de rechtbank?
Ook de rechtbank vindt dat het college bij het intrekkingsbesluit een onredelijke belangenafweging heeft gemaakt en concludeert dat de man erop heeft mogen vertrouwen dat het college niet tot intrekking van de omgevings(bouw)vergunning zou overgaan. Aan de eerste e-mail van de gemeente kon de man gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat hij op basis van de vergunning de rijhal met ponystalling mocht bouwen en gebruiken en kon hij er aldus vanuit gaan dat de bouwvergunning zou blijven bestaan. Het feit dat er geruime tijd geen bouwwerkzaamheden hebben plaatsgevonden doet daaraan niets af. Het eerste contact met de gemeente zag bovendien op de situatie dat de perceeleigenaar voor de exploitatie van een manegebedrijf nog andere vergunningen dan de bouwvergunning nodig had en speelt daarom geen rol voor de vraag welke bouwactiviteiten waren toegelaten en of de rijhal door derden gebruikt mocht worden.
De man heeft het perceel vervolgens gekocht tegen een waarde alsof er op het perceel een rijhal aanwezig mocht zijn en als zodanig gebruikt mocht worden. Hij zit door de intrekking met een onafgebouwd bouwwerk en een perceel dat alleen voor sportdoeleinden te gebruiken is. Zijn schade heeft hij laten vaststellen op € 267.600.
Vanaf het moment dat de gemeente uitlegt dat het gewenste gebruik planologisch niet is toegestaan kon de man er echter niet meer vanuit gaan dat de vergunning niet zou worden ingetrokken. De kosten die daarna zijn gemaakt komen dan ook voor zijn risico. De overige schade heeft het college echter ten onrechte niet in de belangenafweging betrokken. Daarom heeft het college gehandeld in strijd met art 3:4 Awb (uitvoeren van een daadwerkelijke belangenafweging) en het motiveringsvereiste zoals neergelegd in 7:12 Awb.
Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling blijkt dat voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel sprake moet zijn van: “een aan het bestuursorgaan toe te rekenen, concrete, ondubbelzinnige toezegging welke gedaan is door een daartoe bevoegd persoon en waaraan rechtens te honoreren verwachtingen kunnen worden ontleend”. Dat is in deze zaak het geval. De rechtbank verklaart het beroep gegrond en het college moet opnieuw beslissen op het bezwaar.
Raadpleeg hier de volledige uitspraak van de Rechtbank Limburg van 10 februari 2023, ECLI:NL:RBLIM:2023:1039.
