Juridische achtergrond
Het omzettingsverbod uit artikel 21 aanhef en onder c Huisvestingswet (Hw) houdt in dat specifieke woonruimten niet van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur) kunnen worden omgezet zonder dat hiervoor een vergunning is verleend. Van een zelfstandige woonruimte is sprake als de woning een eigen toegang, eigen keuken, eigen toilet en eigen douche of bad heeft, en wordt bewoond door maximaal twee personen óf drie of meer personen die samen een gezin of hechte relatie vormen. De gemeenteraad had in haar Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 regels vastgelegd om ongewenste omzetting tegen te gaan, en daarin bepaald dat het omzettingsverbod geldt voor alle woonruimten in Rotterdam ingeval van bewoning door: drie of meer kamerbewoners; één uit meer personen bestaand huishouden en twee of meer kamerbewoners; of meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens (artikel 3.2.2 Hv). Het omzettingsverbod wordt niet overtreden als een omzettingsvergunning wordt verleend.
Waar ging de zaak over?
Tijdens een controle stelt een toezichthouder vast dat een Rotterdamse woning in gebruik is door een vijftal personen die niet samen een huishouden vormen. Daarmee is het geldende omzettingsverbod overtreden, zo stelt het college van burgemeesters en wethouders van Rotterdam (college). Het college legt vervolgens een last onder dwangsom op aan de (mede-)eigenaar van de woning. De last houdt in dat de bewoning van de woning door meer dan twee personen die niet samen een huishouden vormen, binnen drie maanden dient te worden beëindigd. Dit op straffe van een last onder dwangsom van €12.900,00, een bedrag dat tot stand is gekomen door de huuropbrengst van de afgelopen zes maanden in te schatten. De begunstigingstermijn is vervolgens diverse malen verlengd, als laatst tot vier weken na de uitspraak op het hoger beroep.
De eigenaar van de woning is het oneens met de dwangsom en voert aan dat deze te hoog is, gezien het feit dat hij maar voor de helft eigenaar van de woning is. Zijn vader is immers voor 50% mede-eigenaar van het pand. Hij stelt dat de dwangsom om deze reden dan ook maar de helft van het opgelegde bedrag had mogen zijn. Hij beroept zich hiermee impliciet op art. 5:32b lid 3 Awb, dat bepaalt dat de bedragen in redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en tot de beoogde werking van de dwangsom moeten staan.
Ook betoogt de eigenaar dat de begunstigingstermijn te kort is. Hij voert aan dat het feitelijk niet haalbaar is om binnen vier weken aan de last te voldoen.
Oordeel Afdeling
De Afdeling oordeelt dat de zwaarte van het geschonden belang niet afhankelijk is van het eigendomsdeel van de woning van de eigenaar. De beoogde werking van de dwangsom is niet beperkt omdat de eigenaar maar voor de helft eigenaar is. Hij is de feitelijke pleger van de overtreding van het verbod. Als overtreder mag aan hem een dwangsom worden opgelegd. Dat de dwangsom niet hoger mag zijn dan € 6.450,00 volgt de Afdeling dan ook niet. Het is kortom niet onredelijk een volledige dwangsom op te leggen wanneer de woning maar voor de helft in eigendom is bij een persoon.
De Afdeling overweegt verder dat de door het college gestelde begunstigingstermijn van vier weken na de uitspraak op het hoger beroep inderdaad te kort is. Tijdens de zitting is immers gesteld dat in de woning vier huurders met huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd wonen, waardoor beëindiging tijd vergt. Omdat ten minste twee bewoners moeten vertrekken om aan de last te voldoen, is vier weken onvoldoende. Het besluit is daarom genomen in strijd met de vereiste zorgvuldigheid (art. 3:4 lid 2 Awb). De Afdeling verlengt de begunstigingstermijn tot drie maanden na de uitspraak.
Raadpleeg hier de volledige uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 25 februari 2026, ECLI:NL:RVS:2026:1038.
