Kern van de zaak
Gaat het om het vervallen van tijdelijke voordelen, in die zin dat bij aankoop de planologische mogelijkheden nog niet waren verdisconteerd in de betaalde prijs, dan blijven de daaruit voortvloeiende nadelen voor eigen rekening. Dat het voordeel slechts zeer tijdelijk is genoten en de eigenaar heeft getracht de bestemming te verwezenlijken, doen daaraan niet af.
Wat speelde?
Beide zaken draaien grotendeels om het vervallen van tijdelijk voordeel. Inzake 202101188/1/A2 ging het om waardevermindering doordat het perceel alleen als tuincentrum mocht worden gebruikt en onder het voorgaande plan ook voor andere vormen van detailhandel. Pas in beroep voerde het college aan dat het ging om een tijdelijk genoten voordeel nu ten tijde van de aankoop geen tuincentrum of andere vormen van detailhandel waren toegestaan. De rechtbank stond dit toe en oordeelde inderdaad dat het slechts om een tijdelijk voordeel ging en de nadelen voortvloeiend uit het vervallen daarvan voor eigen rekening behoorde te blijven.
Inzake 202102848/1/A2 ging het ook om een tuincentrum, waarbij het voorgaande planologische regime andere vormen van detailhandel toestond en het nieuwe plan alleen een tuincentrum. De SAOZ adviseerde een planschade van EUR 1.055.000,=, waarvan de helft voor vergoeding in aanmerking kwam. Het zou, aldus de SAOZ, niet billijk niet een eerder gegeven voordeel zonder compensatie te laten vervallen. B&W volgden dit advies niet en wezen het verzoek af. De rechtbank liet dit besluit in stand. Dat appellant had getracht de bestemming te realiseren, deed daaraan niet af.
Hoe oordeelt de Afdeling?
De Afdeling bevestigt in beide zaken haar eerdere lijn dat schade vanwege het vervallen van een tijdelijk genoten voordeel niet voor vergoeding in aanmerking komt. De nieuwe standaard motivering daarvoor luidt als volgt:
“Bij de beoordeling van een aanspraak op een tegemoetkoming in planschade heeft als uitgangspunt te gelden dat een redelijk denkend en handelend koper de ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak geldende bestaande planologische mogelijkheden betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de zaak. Een voor de eigenaar van de onroerende zaak gunstige aanpassing van het planologische regime die ongedaan wordt gemaakt nog voor de eigenaar van de zaak dit voordeel te gelde kan maken, levert geen aanspraak op een tegemoetkoming in planschade op. Als voor het komen te vervallen van tijdelijk voordeel een tegemoetkoming zou worden toegekend, zou de aanvrager een compensatie ontvangen voor voordeel dat hij ten tijde van de aankoop van de zaak niet had en daarom ook niet in de koopprijs heeft verdisconteerd.”
Verder blijkt uit zaak 202101188/1/A2 dat het feit dat het tijdelijk voordeel slechts kort is genoten (ca. 4 maanden) en de eigenaar in die periode trachtte de bestemming te realiseren niet relevant is. In zaak 202102848/1/A2 bevestigt de Afdeling nog dat het niet uitmaakt dat de eigenaar pogingen heeft ondernomen om de bestemming te realiseren zonder resultaat. Dat komt immers niet door de bestemmingswijziging, maar, in dit geval, doordat het bouwplan niet door de welstand kwam.
Wat kunt u met de zaak?
Het staat genoegzaam vast dat het vervallen van tijdelijke voordelen niet tot planschade kan leiden en de Afdeling laat met deze uitspraken bijzonder weinig ruimte om van dat uitgangspunt af te wijken. Genoemde uitspraken gaan over planschade, maar wij zien geen reden waarom de geformuleerde algemene regel niet ook voor nadeelcompensatie geldt.
ABRvS 23 februari 2022, zaaknr. 202101188/1/A2 en 202102848/1/A2
Planschade, B&W Heumen en Hulst, vervallen tijdelijke waardevermindering
