Kern van de zaak
In deze uitspraak past de Afdeling haar nieuwe handvatten voor het bepalen van het normaal maatschappelijk risico bij indirecte planschade toe. Deze handvatten introduceerde de Afdeling in een uitspraak van 3 november 2021, nr. 202007110/1/A2, in aanvulling op de overzichtsuitspraak planschade (verder: de aanvullingsuitspraak).
Wat speelde er?
Appellant is eigenaar van het achterhuis van een woonboerderij met bijgebouw in De Lutte, gemeente Losser. De eigendom van appellant is in waarde gedaald vanwege een bestemmingsplan dat ten oosten van de woonboerderij een bedrijfspand voor een dierenspeciaalzaak mogelijk maakt. Het college kent, op basis van een advies van Tog, een tegemoetkoming toe van € 4.950,-. Het college gaat uit van een normaal maatschappelijk risico van 3%, omdat de ontwikkeling niet volledig in de lijn der verwachtingen lag.
Met verwijzing naar een tegentaxatie van Langhout, stelt appellant in bezwaar dat de schadetaxatie hoger moet uitvallen, omdat Tog uitgaat van een maximale bouwhoogte van het bijgebouw onder het oude planologische regime van 14 m in plaats van 6,50 m. Verder is het normaal maatschappelijk risico volgens Langhout 2%, omdat de ontwikkeling gezien de ruimtelijke structuur van de omgeving niet in de lijn der verwachting lag. De ontwikkeling doorbreekt het ensemble tussen de woonboerderij (een rijksmonument), de schuur en de boomgaard.
In een nader advies stelt Tog de maximale bouwhoogte bij van 14 m naar 8 m, omdat is gebleken dat geen aanvullende werking aan de gemeentelijke bouwverordening toekomt. Dit heeft echter geen invloed op de schadetaxatie, aldus Tog. Het nadere advies neemt het college over.
De rechtbank oordeelt dat het planschadebesluit de rechterlijke toets kan doorstaan.
Hoe oordeelt de Afdeling?
De Afdeling ziet dat anders. Zonder nadere motivering, die vooralsnog ontbreekt, is het volgens de Afdeling aannemelijk dat verlaging van de maximale bouwhoogte van het bijgebouw invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak onder het oude planologische regime. Die verlaging leidt voor appellant in ieder geval tot een planologische verbetering van het uitzicht en de (zon)lichttoetreding in de oude situatie. Het college moet een deskundige inschakelen, die op basis van de door Tog gemaakte planvergelijking, de waarden van het object vóór en ná de peildatum moet vaststellen, met inachtneming van de maximale bouwhoogte van 8 m.
De deskundige mag een drempel van 3% voor het normaal maatschappelijk risico hanteren, zo oordeelt de Afdeling op basis van de handvatten uit r.o. 7.15 van de aanvullingsuitspraak.
Deze handvatten hebben wij in het onderstaande schematisch weergegeven. De handvatten geven aan of een ontwikkeling in de lijn der verwachting lag, aan de hand van twee indicatoren: het bestendige ruimtelijk beleid en de ruimtelijke structuur van de omgeving. De handvatten zijn alleen van toepassing zijn op indirecte planschade bij normale maatschappelijke ontwikkelingen. De handvatten laten overigens onverlet dat bij de omvang van het normaal maatschappelijk risico volgens de overzichtsuitspraak rekening moet worden gehouden met alle relevante omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de omvang van de schade. De afstand van de onroerende zaak tot de ontwikkeling wordt al verdisconteerd in de waardevermindering, en is dus geen zelfstandige factor voor het normaal maatschappelijk risico.
Figuur 1. Schematische weergave r.o. 7.15 aanvullingsuitspraak
Past de normale ontwikkeling naar aard én omvang binnen bestendig ruimtelijk beleid? |
Past de normale ontwikkeling naar aard én omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving? |
In beginsel aangewezen nmr |
Ja, volledig |
Ja, volledig |
5% |
Ja, volledig |
Deels |
4% |
Deels |
Ja, volledig |
4% |
Deels |
Deels |
3% |
Nee, in het geheel niet |
Ja, volledig |
3% |
Ja, volledig |
Nee, in het geheel niet |
3% |
Nee, in het geheel niet |
Deels |
2% |
Deels |
Nee, in het geheel niet |
2% |
Nee, in het geheel niet |
Nee, in het geheel niet |
2% |
De Afdeling stelt allereerst vast dat het oprichten van een bedrijfspand ten behoeve van een dierenspeciaalzaak, op een inbreidingslocatie in de bebouwde kom van een dorp, een normale maatschappelijke ontwikkeling is. Volgens Tog paste de ontwikkeling in het plangebied naar aard en omvang gedeeltelijk binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Langhout is het daar op zichzelf mee eens, maar stelt dat de ontwikkeling niet binnen het bestendige beleid past. De Afdeling oordeelt anders. De ontwikkeling past gedeeltelijk binnen het beleid, aangezien het plangebied op de kaart van het structuurplan een aanduiding heeft als woongebied. Weliswaar is de onderhavige bebouwing voor bedrijfsdoeleinden, maar dat neemt niet weg dat de mogelijkheid daarvan gedeeltelijk uit het beleid volgt, dat immers uitging van bebouwing. De aanwijzing van de boerderij als Rijksmonument maakt dat niet anders, omdat die aanwijzing niet uitsluit dat bebouwing in het plangebied wordt opgericht. Verder is de omvang van de schade niet buitensporig hoog in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak. Een drempel van 3% is dus aangewezen. In de termen van ons schema komt de Afdeling uit op “deels – deels”.
Overigens wijzen wij nog op een andere uitspraak van 3 november jl., nr. 202007112/1/A2, waarin de Afdeling haar eigen handvatten van dezelfde dag niet systematisch lijkt toe te passen. Weliswaar wordt verwezen naar de aanvullingsuitspraak, maar de indicatoren uit r.o. 7.15 worden niet expliciet aangehaald. Wel voorziet de Afdeling zelf in de zaak en verlaagt zij de drempel van 5% naar 3%.
Wat kunt u met deze uitspraak?
Deze uitspraak laat zien dat de handvatten voorspelbaarheid bieden en zich goed lenen voor de onderbouwing van planschadebesluiten. Hoewel de Omgevingswet straks uitgaat van een vaste drempel van 4% bij indirecte planschade in de vorm van waardedaling, zal deze uitspraak gezien het overgangsrecht nog wel van belang zijn.
ABRvS 29 december 2021, nr. 202002949/1/A2
Indirecte planschade, normaal maatschappelijk risico, toepassing handvatten
