Wat speelde er?
Appellante heeft in 2004 van de gemeente Amsterdam een bedrijfsruimte in erfpacht verkregen. In 2013 trad het bestemmingsplan “Spaarndammers en Zeehelden” in werking, op grond waarvan het niet langer was toegestaan om de bedrijfsruimte voor horeca te gebruiken. Appellante heeft hierop verzocht om een tegemoetkoming in planschade.
Na een discussie over risicoaanvaarding, die bij tussenuitspraak in het voordeel van appellante is beslecht, doemt de vraag op of wel sprake is van planschade. De door het college ingeschakelde SAOZ meent van niet. Ter plaatse kan nog steeds een kantoorfunctie worden uitgeoefend en dit leidt – per saldo – niet tot een lagere waarde van het erfpachtrecht. Nadat appellante een contra-expertise met een wezenlijk andere uitkomst inbrengt, besluit de Afdeling om de StAB in te schakelen. De StAB komt tot de conclusie dat het erfpachtrecht wel een waardevermindering, omdat de horecafunctie volgens de door de StAB ingeschakelde taxateurs fors meer waard is dan een kantoorfunctie.
Hoe oordeelt de Afdeling?
Interessant is met name dat de Afdeling het advies van de StAB niet volgt. Zoals de Afdeling toelicht, mag het college in beginsel afgaan op het advies van een deskundige – in dit geval de SAOZ – als het advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Alleen als een partij concrete aanknopingspunten aanreikt voor twijfel aan deze aspecten, moet het college daar – kort gezegd – wat mee.
De Afdeling komt tot het oordeel dat de contra-expertise van appellante geen van zulke bovengenoemde aanknopingspunten bevat. Eén van de springende discussiepunten tussen deskundigen betreft de waarde-effecten van de dubbele gebruiksmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan. En hoewel de StAB uiteindelijk tot de conclusie kwam dat sprake is van planschade, heeft de StAB ook de conclusie van de SAOZ op dit discussiepunt onderschreven.
Dit leidt ertoe dat, na afhechting van dat specifieke discussiepunt, geen aanknopingspunten meer bestaan om de twijfelen aan de juistheid van het advies van de SAOZ. Aardig is dat de Afdeling benadrukt dat áls het advies van de SAOZ terzijde had moeten worden geschoven, de Afdeling de zaak zelf met het advies van de StAB had kunnen afdoen. Maar nu het StAB-advies bevestigt nu juist dat de door de SAOZ gekozen route op zich juist is, zelfs als de StAB onder de streep tot een andere uitkomst komt.
Om processuele redenen slaagt het beroep van appellante wel – immers had het college (en daarop, de rechtbank) ten onrechte aangenomen dat sprake was van risicoaanvaarding. Maar het resulteert in een Pyrrhusoverwinning en slechts een proceskostenvergoeding, want het college heeft in redelijkheid het advies van de SAOZ mogen volgen dat geen sprake is van waardevermindering.
Wat kunt u met deze uitspraak?
Deze uitspraak geeft de boeiende verhouding weer tussen het planschadeadvies dat het college in zijn besluitvorming gebruikt, de contra-expertise en een StAB-rapport. Het startpunt voor een discussie over de juistheid van het planschadeadvies is en blijft dat advies, én het uitgangspunt dit advies pas kan worden gepasseerd als er voldoende aanknopingspunten zijn om hieraan te twijfelen. Het enkele feit dat het planschadeadvies tot de conclusie komt dat er geen planschade is en de contra-expertise en de StAB wél, betekent niet dat het planschadeadvies fout is.
Wat we vervolgens zien is dat het StAB-advies eerst wordt gebruikt om twistpunten over het planschadeadvies te toetsen. Als op basis daarvan blijkt dat ten aanzien van die twistpunten geen reden aanknopingspunten voor twijfel bestaan bij het planschadeadvies, blijft het planschadeadvies dus overeind staan. Ook als de StAB – zelfs met dezelfde keuze als het planschadeadvies ten aanzien van die specifieke twistpunten – tot de slotsom komt dat er wel planschade is, doet dat niet ter zake. Het planschadeadvies is immers nog steeds leidend.
De voornaamste les is dan ook om een StAB-advies zeer goed te bestuderen binnen de context van wat nu het feitelijke geschil is. Hoezeer ook de behoefte kan bestaan om de uitkomst van een StAB-advies te bestrijden, is het zeer wel mogelijk dat het StAB-advies op de concrete geschilpunten nu juist het oorspronkelijke planschadeadvies onderschrijft. Houd voor ogen dat in dat geval het planschadeadvies juist aan kracht wint.
ABRvS 20 juli 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2090
Deze publicatie maakte onderdeel uit van de nieuwsbrief bestuursrechtelijke schadevergoeding september 2022.
