Kern van de zaak
Ten onrechte heeft het college bij de planologische vergelijking aangenomen dat een kettingbeding met een gebruiksbeperking een sterk waardedrukkend effect zou hebben. De eigenaar kan er immers ook voor kiezen om het kettingbeding niet door te leggen.
Wat speelde er?
Appellant is eigenaar van een terrein in Deurne. Door vaststelling van een nieuw bestemmingsplan, kan appellant het terrein niet meer gebruiken voor markten in het weekend. Hij verzoekt daarom om een tegemoetkoming in de planschade. De SAOZ adviseert, op verzoek van het college, dat de waardedaling van het terrein ca. EUR 1,85 miljoen bedraagt. Het college wijkt hiervan af: na een nieuwe taxatie door een andere adviseur komt de waardedaling op EUR 101.000,- uit, de planschadevergoeding op nihil. In beroep draait de discussie onder meer om de vraag wat de betekenis is voor de waarde van de gronden van een kettingbeding, dat het houden van (bijvoorbeeld) weekendmarkten verbiedt.
Hoe oordeelt de Afdeling?
Het betrokken kettingbeding bepaalt, op straffe van een boete van ca. EUR 90.000,-, dat op een klein deel van de gronden van appellant geen detailhandel is toegestaan. Maar een kettingbeding kan worden verbroken: als de verkoper (in dit geval zou dat zijn: appellant) het beding niet doorgeeft, is appellant een eenmalige boete verschuldigd, maar is de opvolgend eigenaar niet langer aan de beperking gebonden. De Afdeling stelt echter vast dat in de taxatie die het college heeft gebruikt, is opgenomen dat de taxateur geen rekening heeft gehouden met deze mogelijkheid – volgens de taxateur zal een redelijk denkend en handelend koper vanwege dat kettingbeding toch al geen weekendmarkten op het terrein hebben gehouden, zodat het vervallen van die mogelijkheid niet tot schade leidt. Mede in het licht van een door appellant overgelegde contra-expertise, kan de Afdeling hier niet mee akkoord gaan. Zonder nadere onderbouwing van het college (die ontbreekt) kan niet zonder meer worden aangenomen dat het kettingbeding op dat kleine stukje van de gronden een gebruiksbeperking voor alle gronden met zich zou brengen, en ook is onvoldoende onderbouwd dat het kettingbeding in de oorspronkelijke situatie überhaupt een waardedrukkend effect zou hebben. De Afdeling vernietigt daarom het besluit.
Overigens zij ook nog opgemerkt dat de Afdeling, enigszins terloops, ingaat op de ontheffingsmogelijkheid in relatie tot planschade. Het is staande jurisprudentie dat bij indirecte planschade voor de planologische maximalisatie geen rekening wordt gehouden met ontheffingsmogelijkheden en mogelijkheden tot afwijking van het bestemmingsplan. De Afdeling stelt in deze uitspraak vast dat die jurisprudentie ook van toepassing is bij directe planschade.
Wat kunt u met deze uitspraak?
Een interessante les uit deze uitspraak is dat privaatrechtelijke gebruiksbeperkingen natuurlijk bij de taxatie van gronden moeten worden betrokken, maar dat daarbij óók moet worden gekeken naar wat er gebeurt als zo’n privaatrechtelijke gebruiksbeperking niet wordt doorgegeven. En dan kan het blijken dat de boete wegens het niet doorleggen van die beperking, substantieel lager is dan de meerwaarde door het wegvallen van die beperking. Beide aspecten zijn dan relevant voor de taxatie.
Voor de jurisprudentievorming is het daarnaast nuttig om op te slaan dat de standaardjurisprudentie over het passeren van de mogelijkheid tot ontheffingen en afwijkingsvergunningen bij de planologische maximalisatie, zowel bij directe als bij indirecte planschade van toepassing is.
ABRvS 22 september 2021, nr. 201909361/1/A2
Planschade, kettingbeding
