Op 28 augustus 2020 – dus lang vóór het baanbrekende Didam-arrest waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat overheden die een onroerende zaak willen verkopen in beginsel gelijke kansen moeten bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen – heeft de gemeente Rhenen een koopovereenkomst met betrekking tot een monumentaal pand gesloten met Stichting ’t Brandtweer. Op 25 januari 2023 heeft de gemeente in het gemeenteblad haar voornemen om het pand te leveren aan ’t Brandtweer gepubliceerd, omdat ’t Brandtweer op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria als enige serieuze gegadigde zou kunnen worden aangemerkt. Eiseres, een lokale vastgoedondernemer, was het hiermee niet eens en startte een kortgedingprocedure waarin zij een verbod op verdere uitvoering van de koopovereenkomst vorderde.
In lijn met eerdere rechtspraak en literatuur stelt de voorzieningenrechter voorop dat de rechtsregel uit het Didam-arrest ook betrekking heeft op vóór het Didam-arrest gesloten overeenkomsten. Daarbij overweegt hij dat het bieden van mededingingsruimte een logische uitwerking is van het gelijkheidsbeginsel voor de bovengenoemde situatie en dat de ‘gemeente dat ook zelf [had] kunnen bedenken’.
Vervolgens toetst de voorzieningenrechter of de gemeente bij het sluiten van de koopovereenkomst met ‘t Brandtweer het gelijkheidsbeginsel in acht heeft genomen. De voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. De voorzieningenrechter acht niet uitgesloten dat er nog meer serieuze gegadigden zijn voor de aankoop van het pand dan alleen ’t Brandtweer. De gemeente had dus mededingingsruimte moeten bieden voor (potentiële) gegadigden. Omdat de gemeente dit niet heeft gedaan, heeft zij in strijd gehandeld met het gelijkheidsbeginsel.
Het rechtsgevolg hiervan is volgens de voorzieningenrechter dat de gesloten koopovereenkomst nietig is op grond van artikel 3:40 lid 2 BW wegens strijd met een dwingende wetsbepaling (artikel 3:14 BW). De voorzieningenrechter volgt de gemeente niet in haar verweer dat voor nietigheid een gekwalificeerde schending van het gelijkheidsbeginsel vereist zou zijn. De enige voorwaarde die volgens de voorzieningenrechter in artikel 3:40 lid 2 BW wordt gesteld is dat de wettelijke bepaling de strekking moet hebben om de in strijd met die wettelijke bepaling gesloten overeenkomst aan te tasten.
Dat is volgens de voorzieningenrechter hier het geval. Het gelijkheidsbeginsel dat de gemeente bij het sluiten van een koopovereenkomst in acht moet nemen strekt immers niet enkel ter bescherming van individuele belangen, maar heeft gelet op de ratio daarvan ook tot doel om zo veel mogelijk maatschappelijke waarde voor de samenleving te realiseren. Bovendien is het gelijkheidsbeginsel een fundamenteel beginsel en zelfs een grondrecht. De voorzieningenrechter komt om die reden niet toe aan een beoordeling van de vraag of het vertrouwensbeginsel hier dient te prevaleren boven het gelijkheidsbeginsel. Het betoog van de gemeente dat ’t Brandtweer er op mocht vertrouwen dat de gemeente de overeenkomst zou nakomen, gaat dus niet op.
Indien het oordeel van de voorzieningenrechter navolging krijgt heeft dit mogelijk verstrekkende gevolgen voor de rechtspraktijk. De voorzieningenrechter is zich hiervan ook bewust en overweegt dat het vonnis ‘mogelijk ook uit maatschappelijk oogpunt onwenselijke gevolgen kan hebben’. Door het tussen partijen gevoerde debat over de nietigheid van de koopovereenkomst zag de voorzieningenrechter in onderhavige zaak echter geen mogelijkheid anders te oordelen.
Het vonnis van de voorzieningenrechter is opmerkelijk te noemen. Het oordeel dat met Didam strijdige koopovereenkomsten nietig zijn strookt niet met wat hierover (veelal) in de literatuur (bijv. S.E. Bartels WPNR 2022/7392), de factsheet van het ministerie van BZK en in eerdere rechtspraak (o.a. ECLI:NL:RBNNE:2023:82) wordt aangenomen, mede door het ontbreken van een overgangsrechtelijke regel: namelijk dat
Verder wijkt het oordeel van de voorzieningenrechter af van eerdere rechtspraak waarin is geoordeeld dat bij een 'botsing' tussen bijvoorbeeld het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel een belangenafweging dient plaats te vinden. In dit kader oordeelde de rechtbank Amsterdam onlangs nog dat het Didam-arrest niet noopt tot opzegging van bestaande overeenkomsten, omdat dat strijd zou opleveren met het vertrouwensbeginsel (ECLI:NL:RBAMS:2023:1529).
Kortom, er kunnen de nodige kanttekeningen worden geplaatst bij het oordeel van de voorzieningenrechter. Ook doet het vonnis nieuwe vragen rijzen over de juridische en praktische consequenties die de nietigheid van een overeenkomst met zich brengt. De toekomst zal moeten uitwijzen of dit vonnis navolging krijgt in de rechtspraak en zo ja, hoe daarmee in de praktijk zal moeten worden omgegaan. Wij houden u daarvan uiteraard op de hoogte.
Wilt u meer weten over deze uitspraak en de mogelijke gevolgen daarvan? De advocaten van Pels Rijcken adviseren (regionale) overheden over de implicaties van het Didam-arrest en begeleiden hen bij het inrichten en organiseren van openbare selectieprocedures. We volgen daarvoor de rechtspraak op de voet.
Bron: Rb Midden-Nederland 22 maart 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:1244
