Wat speelde er?
Twee woningeigenaren (hierna gezamenlijk: aanvragers) verzoeken om een vergoeding in planschade voor de waardedaling van hun woning door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “De Bulders” (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Ten noorden van deze woningen voorziet het nieuwe bestemmingsplan in de realisatie van een nieuwe woonwijk (met max. 350 woningen) en ten zuiden van deze woningen in een randweg. Het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende (hierna: het college) wijst beide verzoeken af. Hieraan ten grondslag legt het college het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SOAZ).
Een van de aanvragers kocht haar woning op 27 september 1985 en begon hier in 2005 een B&B, op grond van het bestemmingsplan “buitengebied” (hierna: appellant). De andere aanvrager kocht zijn woning op 20 maart 2004, eveneens op grond van dit bestemmingsplan (hierna: partij).
Volgens het college is de komst van de nieuwe woonwijk én randweg voor beide aanvragers voorzienbaar, omdat de komst hiervan sinds het in 1982 vastgestelde bestemmingsplan “Buitengebied” bekend was. In dit bestemmingsplan was de locatie ten noorden van de woningen bestemd als “Agrarisch gebied/toekomstige dorpsuitbreiding”. Op grond van deze bestemming waren de gronden ten noorden van de percelen van aanvragers voorlopig bestemd voor agrarische doeleinden, maar zouden de gronden later door een afzonderlijk te ontwikkelen bestemmingsplan bestemd worden voor toekomstige dorpsuitbreiding.
Appellant meent dat de woonwijk niet voorzienbaar was, omdat de bestemming “Agrarisch gebied/toekomstige dorpsuitbreiding” nooit in werking is getreden. Bij besluit van 5 juli 1983 onthielden gedeputeerde staten (hierna: GS) namelijk goedkeuring aan deze bestemming – concreet artikel 14 van de planregels. Volgens GS had de ontwikkeling van de nieuwe locatie met de bestemming “Agrarisch gebied/toekomstige dorpsuitbreiding” niet binnen de planperiode van tien jaar plaatsgevonden. Om reden dat de gemeente Heeze op 1 januari 1982 nog een restcapaciteit van 834 woningen had, terwijl het richtgetal voor de gemeente 70 woningen per jaar bedroeg.
Op grond van het advies van de SOAZ, meent het college dat deze onthouding van goedkeuring niet betekende dat aanvragers de nieuwe woonwijk ten tijde van de koop van hun woningen niet konden voorzien. De onthouding van goedkeuring betekent namelijk niet dat de gemeente principieel afstand deed van het eerdere beleidsvoornemen om in de toekomst een woonwijk te ontwikkelen. Ook de komst van de randweg was voorzienbaar volgens het college, omdat het denkbaar is dat een dorpsuitbreiding in samenhang plaatsvindt met de realisatie van een verkeersontsluiting.
Hoe oordeelt de Afdeling?
De woonwijk
Appellant hoefde ten tijde van de koop van haar woning in 1985 – op basis van artikel 14 van de planregels – geen rekening te houden met nieuwe woningbouw, omdat GS aan dit artikel goedkeuring had onthouden, zodat de bestemming nooit in werking was getreden. Desondanks moest appellant rekening houden met de kans dat op termijn ten noorden van haar woning alsnog een nieuwe woonwijk planologisch mogelijk zou worden gemaakt, omdat in de artikelsgewijze toelichting bij artikel 14 was vermeld dat dit gebied in aanmerking kwam voor dorpsuitbreiding. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat appellant op grond van de toelichting bij het bestemmingsplan rekening moest houden met de kans dat op termijn alsnog een nieuwe woonwijk planologisch mogelijk zou worden gemaakt.
Voor wat betreft de vraag of appellant bij de start van haar B&B in 2005 nog steeds rekening met de nieuwe woonwijk moest houden, oordeelt de Afdeling anders. Volgens de Afdeling kan van een redelijk denkend en handelend koper in dit geval niet worden verwacht dat hij geruime tijd - langer dan tien jaar - na het onthouden van goedkeuring door GS, nog rekening houdt met de kans dat de planologische situatie toch nog in ongunstige zin zal veranderen. In navolging van de rechtbank, oordeelt de Afdeling dat voor partij ten tijde van de koop van zijn woning in 2004, en voor appellant ten tijde van de start van haar B&B in 2005, de planologische verandering niet op grond van het bestemmingsplan "Buitengebied" uit 1982 voorzienbaar was.
De randweg
Omdat partij ten tijde van de koop van zijn woning geen rekening hoefde te houden met de komst van een nieuwe woonwijk, bestond voor partij ook geen aanleiding om rekening te moeten houden met een ontsluitingsweg van die woonwijk.
Ook appellant hoefde ten tijde van de koop van haar woning geen rekening te houden met de ontsluitingsweg – ondanks dat de nieuwe woningen voor haar wel voorzienbaar waren. Hiervoor acht de Afdeling relevant dat de ontsluitingsweg niet inherent is aan de realisatie van de woonwijk. De randweg is niet enkel aangelegd ter ontsluiting van de woonwijk, maar ook om de afwikkeling van doorgaand verkeer, waaronder vrachtverkeer. Een dergelijke randweg viel uit het bestemmingsplan “Buitengebied” en daarbij behorende toelichting niet af te leiden, aldus de Afdeling.
Wat kunt u met de zaak?
De Afdeling laat met deze uitspraak zien dat het leerstuk van de voorzienbaarheid niet onbegrensd is. Opvallend is echter wel dat een redelijk denkend en handelend koper geen rekening hoeft te houden met een niet inwerking getreden bestemming, maar wel met de toelichting op deze bestemming. Ongeacht de juridische status van een planregel, kan de toelichting bij een bestemmingsplan dus nog wel een concreet beleidsvoornemen zijn.
ABRvS 11 mei 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1349
Deze publicatie maakte onderdeel uit van de nieuwsbrief bestuursrechtelijke schadevergoeding juni 2022.
