Kern van de zaak
De planologische ontwikkeling voor appellant leidt tot aanzienlijke schade. Dit neemt niet weg dat de planologisch ontwikkeling paste in de ruimtelijke structuur van de omgeving en het jarenlang gevoerde ruimtelijke beleid. Partijen zijn het daarover ook met elkaar eens. Volgens de Afdeling rechtvaardigt dit een drempel van 4%.
Wat speelde?
Appellant stelt schade te lijden vanwege de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Woonwijken Lichtenvoorde. Door dit bestemmingsplan vervalt de mogelijkheid tot het realiseren van meerdere woningen op zijn perceel. Rekening houdend met de maximale mogelijkheden van het voorgaande bestemmingsplan (oude situatie) kon appellant naast de bestaande vrijstaande woning een bouwkavel realiseren met een oppervlakte van 1.000 m2 (hierna: de bouwkavel). Volgens appellant leidt de planologische verandering tot een vermindering van de waarde van zijn perceel. Reden voor appellant om een planschadeverzoek bij het college in te dienen.
Het college willigt het verzoek van appellant in en stelt de tegemoetkoming vast op € 25.000,=. Hiermee wijkt het college af van het (door het college gevraagde) advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). Het college past een korting toe van 50% van het schadebedrag. Terwijl het SAOZ uitgaat van een korting van 20%. Daarnaast hanteert het college voor de berekening van de waarde van de bouwkavel (onder het oude planologische regime) een lagere waarde dan de door de SAOZ geïnitieerde waarde. Het zijn deze twee punten die zowel bij de rechtbank, als de Afdeling centraal staan.
De rechtbank oordeelt dat het college niet goed heeft gemotiveerd waarom van het advies van de SAOZ is afgeweken en volgt de argumentatie van de SAOZ. De rechtbank voorziet zelf in de zaak en past een korting van 20% toe.
Hoe oordeelt de Afdeling?
De Afdeling oordeelt dat het college niet aannemelijk heeft gemaakt het onderzoek van de SAOZ onzorgvuldig en onvolledig is geweest. Dat het college het niet eens is met de conclusie van de SAOZ en kritische kanttekeningen bij het advies heeft geplaatst, leidt niet tot een ander oordeel. Volgens de Afdeling valt uit die kanttekeningen niet af te leiden dat de conclusie van het SAOZ niet juist is. Daarbij acht de Afdeling mede van belang dat bij de taxatie van onroerende zaken de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol spelen.
Dan de omvang van het normale maatschappelijke risico. Het staat niet ter discussie dat de planologische ontwikkeling in het algemeen is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling. Volgens de Afdeling heeft de planologische ontwikkeling voor appellant geleid tot aanzienlijke schade. Dat neemt volgens de Afdeling niet weg dat de ontwikkeling paste in de ruimtelijke structuur van de omgeving en het jarenlang gevoerde ruimtelijke beleid. Partijen zijn het daarover ook met elkaar eens. Dit rechtvaardigt de toepassing van een hogere korting dan 20% (gelijk aan een drempel van 2,1%), zoals door de rechtbank vastgesteld (en de SAOZ). De Afdeling voorziet zelf in de zaak en hanteert een drempel van 4%, gelijk aan een korting van 39%.
Wat kunt u met de zaak?
De uitspraak laat zien dat een bestuursorgaan niet zomaar kan afwijken van een eigen onafhankelijk deskundigenadvies. Het plaatsen van een kritische kanttekening is niet voldoende. Het bestuursorgaan dient gemotiveerd aan te tonen dat (delen van) het advies niet klopt. Daarnaast geeft de Afdeling met deze uitspraak aan dat zij niet schuwt om de omvang van het normale maatschappelijke risico naar boven bij te stellen.
ABRvS 26 mei 2021, nr. 202003503/1/A2
Planschade, ontwikkeling passend in ruimtelijke structuur, hoger normaal maatschappelijk risico
