De feiten
Het draait om een koopovereenkomst inzake een woning en een paardenhouderij. In artikel 25 van de koopovereenkomst is opgenomen dat een bouwvergunning voor uitbreiding van de paardenhouderij is afgegeven in de vorm van een bouwblok van 10.000 m2. In de koopovereenkomst is ook overeengekomen dat de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt bij het tot stand komen van de overeenkomst, inclusief alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden, zichtbare en onzichtbare gebreken, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
Na de verkoop en levering van de woning en de paardenhouderij ontstaat er een geschil waarbij de koper stelt dat de verkopers wanprestatie hebben gepleegd met betrekking tot het bouwblok zoals beschreven in artikel 25 van de koopovereenkomst. Volgens de koper zijn er aan het bouwvlak allerlei voorwaarden verbonden die hij niet hoefde te verwachten en waarover de verkopers hem hadden moeten informeren.
De rechtbank en het gerechtshof
De rechtbank en het hof wijzen de vorderingen van de koper af. Het hof oordeelt dat de voorwaarden met betrekking tot het bouwblok vastlagen in publiekrechtelijke gegevens, zoals het bestemmingsplan en het landschapsplan. Deze voorwaarden zijn voor iedereen kenbaar. Het kan verkopers daardoor niet verweten worden dat zij deze niet aan de koper hebben medegedeeld. Het hof wijst hierbij tevens op het feit dat de koopovereenkomst expliciet vermeldde dat de koper de staat van de onroerende zaak aanvaardde, inclusief de publiekrechtelijke beperkingen, voor zover deze geen 'bijzondere lasten' vormden. Door de koper zijn er geen bijzondere omstandigheden gesteld die maken dat in afwijking hiervan toch een mededelingsplicht zou moeten worden aangenomen.
Het Portsight-arrest
In cassatie betoogt de koper dat het relevante bestemmingsplan een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking inhoudt, zoals bedoeld in het Portsight-arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:159). De koper stelt in dit verband dat een postzegelbestemmingsplan een publiekrechtelijke last of beperking is, die de verkochte zaak in het bijzonder betreft en bovendien speciaal voor het verkochte is geschreven.
In het Portsight-arrest heeft de Hoge Raad bepaald wanneer sprake is van een publiekrechtelijke last of beperking die geldt als ‘bijzonder’ in de zin van artikel 7:15 lid 1 BW. Er is slechts sprake van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de specifiek zaak gericht besluit. De achterliggende gedachte is dat zulke besluiten in beginsel aan de rechthebbende van de specifieke zaak worden toegezonden of uitgereikt. Daardoor zal de rechthebbende van de zaak beter dan de koper op de hoogte zijn van de lasten en beperkingen die voortvloeien uit dat besluit.
Toepassing door de Hoge Raad
In cassatie betoogt de koper dat de Hoge Raad een uitzondering op de rechtsregel uit het Portsight-arrest moet maken. De Hoge Raad verwerpt het middel echter en oordeelt dat er onvoldoende aanleiding bestaat om een uitzondering op het Portsight-arrest te maken voor een postzegelbestemmingsplan. Ook een postzegelbestemmingsplan betreft namelijk geen specifiek besluit gericht tot de rechthebbende van de zaak en is door publicatie eenvoudig kenbaar voor derden. Een uitzondering op het Portsight-arrest zou kunnen leiden tot afbakeningsproblemen. De Hoge Raad sluit af met op te merken dat de belangen van kopers in dergelijke gevallen kunnen worden beschermd door een beroep op dwaling of non-conformiteit.
Het arrest weerspiegelt het spanningsveld tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. De Hoge Raad onderstreept de verantwoordelijkheid van kopers om zich te informeren over eventuele publiekrechtelijke beperkingen die betrekking hebben op het gekochte object.
Heeft u vragen? Neem dan contact op met Aemile van Rappard of Guusje Dijkman.
Bron: HR 5 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:521
Zie over dit arrest ook Cassatieblog en Cassatievlog
