Wat was er aan de hand?
Een verhuurder had een bedrijfsruimte die bestaat uit twee units met ingang van 1 juni 2016 verhuurd aan de huurder voor de duur van vijf jaar. De huurder betaalde sinds januari 2019 geen huur meer en verliet begin mei 2019 het gehuurde. De verhuurder drong er bij de huurder op aan om de units schoon te maken en om de sleutels in te leveren.
De verhuurder deelde daarna aan de huurder mee dat hij geen aanleiding zag om haar nog huurgenot te verschaffen en verving de sloten. Vervolgens heeft de verhuurder de twee units aan derde partijen verhuurd.
De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de huurder tot betaling van de huur over de periode vanaf 1 januari 2019 tot het moment waarop de verhuurder de units aan derden heeft verhuurd. De huurder vordert voor recht te verklaren dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld door de sloten te vervangen en verlangt schadevergoeding.
Verloop van procedure bij de rechtbank en hof
De kantonrechter wijst de vordering van de verhuurder toe en wijst de vordering van de huurder af. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof overweegt daartoe dat de huurder de huur is verschuldigd tot op het moment waarop de verhuurder de units aan derden heeft verhuurd. Het maakt hiervoor niet uit dat de verhuurder al eerder de sloten heeft vervangen, waardoor de huurder het gehuurde niet meer kon betreden. Het kon volgens het hof van de verhuurder niet worden verlangd dat hij het huurgenot aan de huurder zou verschaffen, aangezien de huurder al een tijd was gestopt met het betalen van de huur. De huurder stelt dat zij achteraf geen huur is verschuldigd, omdat de verhuurder is gestopt met het verschaffen van het huurgenot. Het hof oordeelt dat de huurder de huur verschuldigd blijft omdat het handelen van de verhuurder gevolg is geweest van het feit dat de huurder met haar verplichting tot betaling in verzuim was.
De Hoge Raad
In cassatie ging de discussie tussen partijen met name over de vraag of sprake is van tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van art. 6:262 lid 1 BW (een vereiste voor opzegging). Vaak zal de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting immers betrekking hebben op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot. De Hoge Raad overweegt dat die omstandigheid niet aan opschorting in de weg hoeft te staan.
Een verhuurder kan zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenoot aan de huurder dus opschorten, aldus de Hoge Raad. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of (een standplaats voor) een woonwagen slechts door de rechter kan geschieden (art. 7:231 lid 1 BW) staat daaraan niet in de weg. Met dit laatste oordeel heeft de Hoge Raad een langlopende discussie in de literatuur beslecht.
Is opschorting altijd mogelijk?
Verhuurders dienen er op bedacht te zijn dat dit arrest van de Hoge Raad niet betekent dat de verhuurder voortaan zomaar de sloten van het gehuurde mag vervangen. Dat kon in dit specifieke geval alleen omdat de huurder het gehuurde vrijwillig had verlaten. Verhuurders die willen dat de huurder het gehuurde (tijdelijk) verlaat omdat zij gebruik maken van hun recht van opschorting, zullen hiervoor eerst langs de rechter moeten.
Bron: HR 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:389
Zie over dit arrest ook Cassatievlog.
