Wat was er aan de hand?
In deze zaak ging het om een woning die werd verhuurd door Stichting Portaal (Portaal) aan de moeder van eisers in cassatie, die in augustus 2019 overleed. Op dat moment woonden de kinderen van de overleden huurster (de eisers in cassatie) bij hun moeder in de woning. Na haar overlijden hebben de kinderen en Portaal een vaststellingsovereenkomst gesloten. Hierin werd vastgelegd dat de kinderen de woning tegen een vergoeding tijdelijk konden blijven gebruiken. De bedoeling van partijen met de vaststellingsovereenkomst was om de kinderen een ruime opleveringstermijn te gunnen om andere woonruimte te kunnen zoeken, waarbij partijen expliciet hebben afgesproken dat de kinderen geen verdere aanspraken op de woning zouden kunnen maken.
Toen de kinderen niet op de afgesproken datum vertrokken, vorderde Portaal uiteindelijk ontruiming. De kantonrechter oordeelde dat de overeenkomst als een huurovereenkomst moest worden gekwalificeerd, maar het hof kwam tot een andere conclusie. Het hof was van mening dat de overeenkomst niet als huurovereenkomst gekwalificeerd kon worden, omdat in lijn met de maatstaf uit het Timeshare-arrest (ECLI:NL:HR:2011:BO9673) de uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te weinig gelijkenis vertoonden met huur om de toepasselijkheid van het daarmee samenhangende beschermende regime te rechtvaardigen.
Juridisch kader kwalificatievraag
De Hoge Raad herhaalt in dit arrest aan de hand van de kwalificatiearresten ECLI:NL:HR:2019:2034 (Inscharing) en ECLI:NL:HR:2020:1746 (Participatieplaats) het juridisch kader voor de kwalificatievraag. Om te kunnen beoordelen of een overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt, moet eerst door uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen zijn overeengekomen (uitlegfase). Nadat de wederzijdse rechten en verplichtingen zijn vastgesteld, moet worden beoordeeld of die overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst (kwalificatiefase). Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor de kwalificatie is niet relevant of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst te laten vallen.
Uitzondering gerechtvaardigd?
In het Timeshare-arrest is bepaald dat als de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, het mogelijk is dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt.
In het hier besproken arrest van 31 januari jl. oordeelt de Hoge Raad dat bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet mede van belang is voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte.
In de situatie die in dit arrest aan de orde is, is een beroep op de uitzondering gerechtvaardigd aldus de Hoge Raad. Een bewoner mag gedurende enige tijd tegen betaling in een woning blijven om een andere woonruimte te vinden. Gedurende deze periode ziet de eigenaar af van ontruiming, terwijl de eigenaar de bewoner daartoe wel zou kunnen dwingen. Dit is geen huur volgens de Hoge Raad. Een rol speelt hierbij dat afspraken over een verlengde ontruimingstermijn niet afdoen aan de aanspraak van een bewoner op voortzetting van de huur op grond van artikel 7:268 lid 2 BW.
De Hoge Raad voegt daaraan toe dat een bewoner in een vaststellingsovereenkomst ter beëindigingen van onzekerheid of geschil over het recht om in de woning te blijven wel zijn aanspraak op artikel 7:268 lid 2 BW rechtsgeldig kan prijsgeven.
Conclusie: de Hoge Raad ziet geen aanleiding om terug te komen van het Timeshare-arrest
Naar aanleiding van de hiervoor genoemde kwalificatiearresten is in de literatuur verdedigd dat de leer van het Timeshare-arrest zou zijn achterhaald (vgl. recent ook ECLI:NL:PHR:2025:95, alinea 4.21).
In dit arrest hebben de kinderen van de overleden huurster de Hoge Raad expliciet verzocht om terug te komen van het Timeshare-arrest, maar de Hoge Raad heeft de geldigheid van de leer van het Timeshare-arrest in de hier besproken uitspraak nog eens bevestigd en eventuele twijfel daaromtrent weggenomen. Het Timeshare-arrest staat dus nog fier overeind!
Bron: Hoge Raad 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:167
Zie over dit arrest ook Cassatievlog
Meer weten?
Heeft u vragen over de toepassing van kwalificatievraagstukken in de praktijk? Neem dan contact op met Floris Sepmeijer of Niek Lelieveld
