De casus
De juridische eigenaar heeft het economische eigendom van een aantal panden verkocht aan eisers voor een koopprijs van 4,2 miljoen euro. De koopprijs is vervolgens omgezet in een lening. Overeengekomen is dat eisers de juridische eigenaar zonder aanvullende prestatie kunnen verplichten tot de juridische levering van de panden.
Vanaf de overdracht van de economische eigendom verhuren eisers de panden aan derden en komen alle baten (zoals huurinkomsten) en lasten (zoals kosten voor onderhoud en rente en aflossing van de hypothecaire lening) voor rekening van eisers.
Op enig moment voldoet de juridische eigenaar niet meer aan haar verplichtingen en heeft de bank conservatoir beslag gelegd op de panden. De bank wil de panden executoriaal verkopen om haar vordering op de juridischeeigenaar te verhalen. Eisers (de economische eigenaren) doen vervolgens een beroep op de regel dat koop geen huur breekt (art. 7:226 BW).
Hof: geen sprake van huurovereenkomst
Het hof kwam tot het oordeel dat geen sprake is van een huurovereenkomst, aangezien niet wordt voldaan aan de kernelementen van huur (art. 7:201 BW). Allereerst moet sprake zijn van het in gebruik geven van de panden en vervolgens dient sprake te zijn van een ‘tegenprestatie’. Het hof oordeelt dat aan het eerste vereiste is voldaan maar dat geen sprake is van een tegenprestatie.
Redengevend daarvoor acht het hof dat de kosten van onderhoud en het betalen van de rente en aflossing van de hypothecaire lening verplichtingen zijn die volledig bij het eigenaarschap van de panden passen en niet bij een tegenprestatie van een huurder. Daarnaast is de tegenprestatie ook niet voldoende bepaald (art. 6:227 BW), omdat is overeengekomen dat niet alleen alle lasten en belastingen ter zake van de panden voor rekening van de economische eigenaren zouden komen maar ook alle aanspraken, ongeacht hun aard, die tegenover de juridische eigenaar in verband daarmee geldend gemaakt kunnen worden. Het hof acht onvoldoende bepaald om welke aanspraken dit gaat.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelt dat de klachten van eisers niet kunnen leiden tot vernietiging van het arrest van het hof. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep, onder verwijzing naar art. 81 RO.
Het arrest van de Hoge Raad biedt daarmee weinig inzicht in de inhoudelijke beoordeling van de toepasselijke leerstukken, de conclusie van P-G Van Peursem is echter zeer het lezen waard.
Kwalificatie als huurovereenkomst
In de conclusie richt P-G G.R.B. Van Peursem zich met name op de kwalificatievraag, waarbij eerst wordt ingegaan op de figuur van de economische eigendom. Opgemerkt wordt dat het BW de term economische eigendom niet kent en dat economische eigendom slechts het bestaan van een aantal verbintenisrechtelijke rechten en verplichtingen met betrekking tot een zaak omvat, maar dat het begrip geen betekenis heeft in goederenrechtelijke zin.
Vervolgens schetst Van Peursem op welke wijze de kwalificatie van een (huur)overeenkomst plaatsvindt. Allereerst dienen aan de hand van de Haviltexmaatstaf (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). De overeengekomen rechten en verplichtingen te worden vastgesteld (uitlegfase), waarna beoordeeld kan worden of die overeenkomst de kenmerken heeft van de door de wet benoemde overeenkomst (kwalificatiefase). Als de vastgestelde rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de benoemde overeenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor deze kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder deze wettelijke regeling te laten vallen. Tenslotte kan er ruimte zijn voor een ‘alsgeheeltoets’ uit het Timeshare-arrest (HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Op basis van deze toets kan tot het oordeel worden gekomen dat de overeenkomst in haar geheel bezien te weinig gelijkenissen met huur vertoont, ook als de overeenkomst in beginsel voldoet aan de vereisten om gekwalificeerd te worden als een huurovereenkomst.
Van Peursem past het geschetste kader vervolgens toe op de onderhavige kwestie en komt op dezelfde gronden als het hof tot de conclusie dat er hier geen sprake is van een huurovereenkomst.
Bronnen: HR 4 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:512 en Conclusie 24 januari 2025, ECLI:NL:PHR:2025:95
Zie ook ons blog van 5 februari 2025: Kwalificatie vaststellingsovereenkomst als huurovereenkomst?
