De casus
Ahold huurt sinds 1989 een supermarktlocatie in Amsterdam. Na een initiële looptijd van tien jaar en vier verlengingen van telkens vijf jaar, loopt de huurovereenkomst sinds 2019 voor onbepaalde tijd. De huur bedraagt laatstelijk circa € 488.000 per jaar.
De verhuurders zijn van mening dat deze huurprijs aanzienlijk onder de marktwaarde ligt. Een derde partij zou bereid zijn € 775.000 per jaar te betalen. In plaats van een huurprijsherzieningsprocedure ex artikel 7:303 BW te starten, zeggen de verhuurders de huurovereenkomst op en vorderen zij bij de rechter beëindiging op grond van artikel 7:296 lid 3 BW (belangenafweging). Het enige belang dat zij aanvoeren is het kunnen realiseren van een hogere huuropbrengst.
Oordeel van de rechtbank en het hof
De kantonrechter wijst de vorderingen af; het hof bekrachtigt dat vonnis. Doorslaggevend is dat de verhuurders uitsluitend beogen een hogere huurprijs te realiseren en dat van andere, zwaarwegende belangen niet is gebleken.
Het hof overweegt dat de wet uitdrukkelijk voorziet in een regeling voor huurprijsaanpassing (artikel 7:303 BW). Daarmee wordt een evenwicht bereikt tussen enerzijds de sterke opzeggingsbescherming van de huurder en anderzijds de mogelijkheid voor de verhuurder om, indien daartoe aanleiding bestaat, een aanpassing van de huurprijs te bewerkstelligen.
Daarnaast staat het hof stil bij het vervallen van artikel 7A:1631 lid 2, aanhef en onder c, BW (oud). Op grond van die bepaling was een opzegging nietig indien deze ertoe strekte een huurverhoging te bewerkstelligen. Deze regel is niet teruggekeerd in het nieuwe huurrecht van 2003. Volgens het hof zijn er echter geen aanwijzingen dat de wetgever daarmee heeft beoogd de opzeggingsmogelijkheden te verruimen tot gevallen waarin het belang van de verhuurder uitsluitend is gelegen in het verkrijgen van een hogere huurprijs.
Integendeel: de regel van artikel 7:296 lid 4, aanhef en onder c, BW, die inhoudt dat een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet mag strekken tot huurverhoging, is in de huidige 290‑bedrijfsruimteregeling gehandhaafd. Een uitleg waarbij opzegging ter verkrijging van een hogere huurprijs wél mogelijk zou zijn, laat zich daarmee moeilijk verenigen. Dat zou immers betekenen dat deze bepaling eenvoudig kan worden omzeild.
Het hof leidt hieruit af dat de wetgever het bestaande stelsel voor 290‑bedrijfsruimte – en het daarin besloten evenwicht tussen opzeggingsbescherming en huurprijsherziening – heeft willen handhaven. Tegen die achtergrond kan bij de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW het enkele belang van de verhuurder bij het verkrijgen van een hogere huurprijs niet tot beëindiging van de huurovereenkomst leiden.
Cassatie en oordeel van de Hoge Raad
In cassatie betogen de verhuurders dat deze benadering te ver gaat. De huurovereenkomst had haar maximale contractuele duur van dertig jaar immers al ruimschoots overschreden. Na verloop van die periode zou de verhuurder – zo stellen zij – in beginsel vrij moeten zijn om op te zeggen, waarna de rechter de beëindiging zou moeten toestaan, ongeacht het motief.
Volgens de verhuurders zou het onredelijk zijn dat zij ook na meer dan dertig jaar nog zijn aangewezen op de huurprijsaanpassingsprocedure van artikel 7:303 BW, temeer omdat die procedure in dit geval zou leiden tot een aanzienlijk lagere huurprijs dan de actuele markthuur.
De Hoge Raad volgt dit betoog niet. Uit het systeem van de wet en de wetsgeschiedenis leidt de Hoge Raad af dat beëindiging van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:296 lid 3 BW niet mogelijk is indien deze uitsluitend is gericht op het realiseren van een hogere huurprijs. Voor dat doel staat de verhuurder de procedure van artikel 7:303 BW ter beschikking. Dat geldt ook voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zoals die in deze procedure aan de orde was.
De conclusie van de A‑G
A‑G Van Peursem kiest in zijn conclusie een andere benadering. Van Peursem bepleit meer flexibiliteit en dat bij huurovereenkomsten die alle overeengekomen tijdvakken hebben doorlopen en inmiddels voor onbepaalde tijd voortduren, op grond van de aanvullende of derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid maatwerk mogelijk zou moeten zijn.
Dat betekent volgens Van Peursem in gevallen als deze niet dat de verhuurder bij de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW automatisch aan het langste eind trekt door enkel te wijzen op een hogere markthuur. Wel acht hij het onwenselijk om de mogelijkheid van een dergelijke belangenafweging op voorhand volledig uit te sluiten. Om die reden concludeert hij tot vernietiging van het arrest van het hof en verwijzing.
De Hoge Raad volgt deze lijn dus niet en oordeelt in zijn arrest van 19 december 2025 dat in het geval van een opzegging op grond van artikel 7:296 lid 3 BW het enkele belang van verhuurder bij een hogere huurprijs geen grond kan vormen voor beëindiging van een huurovereenkomst voor 290‑bedrijfsruimte.
Bron: