Toetsing van de aanvangshuurprijs, hoe zat het ook alweer?
Op grond van artikel 7:249 BW kan een huurder van een woning binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Bij een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter kan dit tot uiterlijk zes maanden na afloop van de overeenkomst. De huurcommissie toetst dan de overeengekomen huurprijs aan het woningwaarderingsstelsel’, ook wel bekend als: ‘puntenstelsel’.
Energielabel en het woningwaarderingsstelsel
Op grond van het woningwaarderingsstelsel worden punten toegekend voor de energieprestatie van de woning. Hoe beter het energielabel, hoe hoger het aantal punten en dus hoe hoger de maximaal redelijke huurprijs. Het Besluit Huurprijzen Woonruimte (Bhw) bepaalt dat bij het ontbreken van een geldig energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst, moet worden aangesloten bij het bouwjaar van de woning. Hoe ouder de woning, hoe minder het aantal punten en dus hoe lager de maximale huurprijs. Aangezien bij het bouwjaar van de woning geen rekening wordt gehouden met energiebesparende voorzieningen die in de loop der tijd zijn aangebracht, resulteert dit doorgaans in een lager aantal punten dan zou zijn toegekend als het energielabel (tijdig) zou zijn verkregen.
Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad
In deze prejudiciële procedure was (kort samengevat) de vraag aan de orde in hoeverre bij de toetsing van de aanvangshuurprijs van een woning (ex art. 7:249 BW) een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst vastgesteld, geregistreerd of afgegeven energielabel in de waardering van de energieprestatie van de woning mag worden betrokken.
Beantwoording door de Hoge Raad
De antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen komen, samengevat, op het volgende neer. Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs moet de energieprestatie van een woning worden gewaardeerd aan de hand van het energielabel. Het is niet nodig dat het energielabel al bepaald is op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat het energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de huurcommissie of de kantonrechter. Het is ook niet nodig dat de gegevens die nodig zijn om de het energielabel te bepalen, zijn opgenomen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Voorwaarde is wel dat de feitelijke toestand van de woning met betrekking tot de energieprestatie niet is veranderd. Als de opname na de ingangsdatum heeft plaatsgevonden, moet de huurcommissie dus beoordelen in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven.
Volgens de Hoge Raad wordt hiermee recht gedaan aan het doel waarmee de energieprestatie in het puntensysteem is opgenomen. Het doel is immers om verhuurders te stimuleren investeringen te doen teneinde het energielabel te verbeteren en deze investeringen te kunnen terugverdienen in de vorm van een hogere huurprijs. Tot een enigszins vergelijkbaar oordeel kwam de Hoge Raad ook al met betrekking tot een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst afgegeven WOZ-beschikking (zie HR 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633).
Vragen? Neem contact op met Aemile van Rappard of Jonne Fluitsma.
Link naar de uitspraak: Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005.
