Feiten en vordering
Een huurder huurt een woning van Trivire. Deze huurder werkt in de regel vanuit huis. Trivire kondigt in 2018 aan dat er verduurzamingswerkzaamheden in woning uitgevoerd gaan worden Volgens Trivire kunnen deze werkzaamheden in bewoonde staat worden uitgevoerd. Er worden geen wisselwoningen aangeboden, maar er zou wel een zogenaamd badhuis worden geplaatst met toiletten, douches en een woonkamer waar huurders gedurende de werkzaamheden kunnen verblijven. De huurder stemt in met de voorgestelde werkzaamheden. Tijdens de werkzaamheden, die van 4 tot en met 18 september 2019 bij de huurder plaatsvinden, verblijft de huurder enige tijd bij vrienden, waarvoor hij slechts een beperkte hoeveelheid persoonlijke bezittingen heeft meegenomen.
De huurder maakt in deze procedure aanspraak op de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 6.095,- op grond van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Hij stelt dat de verduurzamingswerkzaamheden (deels) als een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW moeten worden beschouwd en dat de overlast zo ernstig was dat hij door de renovatie gedwongen werd te verhuizen.
Juridisch kader en achtergrond
Op grond van artikel 7:220 lid 5 BW draagt de verhuurder van woonruimte bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt, indien verhuizing noodzakelijk is in verband met renovatiewerkzaamheden. Op grond van artikel 7:220 lid 6 BW wordt de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten bij ministeriële regeling vastgesteld en deze wordt jaarlijks geïndexeerd.
In de zgn. Portaal I (ECLI:NL:HR:2016:726) en II (ECLI:NL:HR:2022:493) arresten heeft de Hoge Raad onder meer geoordeeld dat de noodzaak tot verhuizen bestaat als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn als gevolg waarvan het voor de ene huurder wel en de andere huurder niet noodzakelijk is om te verhuizen, zoals bijvoorbeeld de gezondheid van de huurder. De noodzaak tot verhuizen moet kortom worden beoordeeld aan de hand van de verschillende omstandigheden van het individuele geval.
Oordeel van het gerechtshof
De praktijk worstelde na invoering van dit wetsartikel met de vraag of een huurder die vanwege renovatie tijdelijk moet vertrekken, maar geen daadwerkelijke verhuiskosten maakt - bijvoorbeeld omdat hij bij vrienden logeert - toch aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding.
In deze zaak is het hof ervan uitgegaan dat van verhuizing geen sprake was, omdat de huurder niet meer dan wat persoonlijke voorwerpen heeft meegenomen toen hij ging logeren bij vrienden. Het hof baseerde dit oordeel op de taalkundige betekenis van het begrip "verhuizen," waarbij werd overwogen dat verhuizen niet alleen inhoudt dat een bewoner zijn woning verlaat als persoon, maar ook dat hij méér meeneemt dan slechts enkele logeerspullen.
Het oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad komt tot een ander oordeel en overweegt dat een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is indien een verhuizing in het kader van de renovatie noodzakelijk is. Bij de beoordeling of de noodzaak tot verhuizen zich voordoet, zijn niet alleen de aard en omvang van de werkzaamheden bepalend, maar spelen ook de bijzondere omstandigheden van de individuele huurder een rol. Tot die bijkomende omstandigheden behoort ook de omstandigheid dat een huurder gewoonlijk vanuit huis werkt. Bij de beoordeling of de noodzaak tot verhuizing zich voordoet weegt mee of de verhuurder alternatieve werkruimte heeft aangeboden. De huurder kan geen aanspraak maken op de verhuiskostenvergoeding indien de verhuurder redelijke en passende voorzieningen heeft aangeboden. Dat geldt ook als de huurder deze voorzieningen heeft geweigerd. De verhuiskostenvergoeding is bovendien éénmalig verschuldigd en heeft een forfaitair karakter. Het is kortom niet relevant of de inboedel daadwerkelijk is verhuisd of dat er daadwerkelijk kosten zijn gemaakt.
Conclusie
Dit arrest biedt een richtsnoer voor zowel huurders als verhuurders voor de verschuldigdheid van een verhuiskostenvergoeding tijdens renovatiewerkzaamheden en onderstreept het belang van individuele omstandigheden bij de beoordeling van de noodzaak tot verhuizing. Niet de daadwerkelijk gemaakte kosten, maar het al dan niet bestaan van een noodzaak tot verhuizing staat daarbij centraal. In sommige gevallen kan de verschuldigdheid van een verhuiskostenvergoeding worden voorkomen door het aanbieden van een redelijke en passende voorziening die aansluit op de individuele omstandigheden van de huurder in kwestie.
Vragen? Neem contact op met Guusje Dijkman
Bron: Hoge Raad 15 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215
Over deze uitspraak is ook een Cassatievlog gemaakt. Bekijk dit vlog hier.
