Achtergrond
Huurder huurde sinds 1987 een woning van Vestia in de Tweebosbuurt. In 2019 zegde Vestia de huurovereenkomst met huurder op wegens dringend eigen gebruik omdat zij voornemens was het gehuurde te slopen in het kader van een grootschalige herstructurering. De beoogde herstructurering hield in dat 625 sociale huurwoningen zouden worden gesloopt en gerenoveerd en dat de gesloopte woningen zouden worden vervangen door 220 sociale huurwoningen, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen.
De huurder stemde niet in met de opzegging, waarop de zaak voor de rechter kwam. In de procedure vorderde Vestia dat de huurovereenkomst zou eindigen en dat huurder het gehuurde diende te ontruimen.
Procedures
In eerste aanleg worden de vorderingen van Vestia afgewezen. Het hof komt echter tot een ander oordeel en overweegt dat de beoogde sloop en nieuwbouw van de woningen in de Tweebosbuurt kwalificeren als dringend eigen gebruik; ook nu geen sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In cassatie houdt dit oordeel stand. De Hoge Raad bevestigt dat sloop en nieuwbouw voor stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen als dringend eigen gebruik kan worden aangemerkt. Een structurele wanverhouding tussen de kosten en opbrengsten is in dat geval niet vereist. Dat is alleen vereist indien het bouw- en renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven.
Implicaties
In het Herenhuis-arrest van 26 maart 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL0683) oordeelde de Hoge Raad dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Ook niet ingeval de exploitatie van het huurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Dat kan anders liggen als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
In het onderhavige arrest maakt de Hoge Raad duidelijk dat als de sloop- en/of nieuwbouwplannen aantoonbaar bijdragen aan stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen, een financiële noodzaak voor de sloop en nieuwbouw zoals bedoeld in het Herenhuis-arrest niet vereist is. Hiermee wordt ruimte geboden aan woningcorporaties en gemeenten die willen overgaan tot sloop en nieuwbouw van een woonwijk in het kader van een grootschalige herstructurering.
Wilt u meer hierover weten? Neem dan contact op met Aemile van Rappard.
Bron: HR 16 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:931
Zie ook het Cassatievlog over dit arrest.
