Feiten en vordering
De zaak draait om een huurovereenkomst die partijen in 2005 hebben gesloten. In deze overeenkomst is een clausule opgenomen die jaarlijkse huurverhogingen mogelijk maakt, gebaseerd op de consumentenprijsindex te vermeerderen met een door de verhuurder te bepalen percentage van maximaal 5%. Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst is de maandelijks verschuldigde huur van € 865,00 opgelopen tot € 1.534,75. Huurders hadden een huurachterstand van € 4.425,27. Verhuurder (hierna: Bouwinvest) vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, evenals betaling van de huurachterstand, inclusief kosten en rente.
Beoordeling van het huurprijswijzigingsbeding
De Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13 EG) beschermt consumenten tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten die niet afzonderlijk zijn uitonderhandeld (zoals algemene voorwaarden). Volgens de Richtlijn mogen bedingen het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen niet aanzienlijk verstoren. Of hier sprake van is, wordt – kort gezegd - beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. De feitelijke uitvoering van het beding of een achteraf gegeven uitleg daarvan, is daarom niet relevant. De rechter moet dit ambtshalve, ook als geen van beide partijen zich daarop beroept, beoordelen.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter stelt in deze zaak vast dat Bouwinvest en de huurders niet hebben onderhandeld over het huurprijsverhogingsbeding en dat het beding bedoeld is om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Het beding dient daarom ambtshalve te worden getoetst. De kantonrechter overweegt dat een huurverhogingsbeding eerlijk is wanneer de wijziging is gebaseerd op de CPI en daarin wordt toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of als het beding verwijst naar de wettelijke regels ten aanzien van huurprijswijzigingen. Onderhavig huurverhogingsbeding geeft Bouwinvest echter het recht om de huur jaarlijks bovenop de CPI nog met maximaal 5% te verhogen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw aanzienlijk verstoord, in het nadeel van huurders. Bovendien ontbreekt de toelichting hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend en biedt het beding geen geldige reden voor de jaarlijkse huurverhoging van maximaal 5%. Huurders waren daarom overgeleverd aan de willekeur van Bouwinvest, aldus de kantonrechter.
Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde beding, gelet op vaste jurisprudentie, volledig buiten toepassing moet worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond.
Dit heeft tot gevolg dat de oorspronkelijke huurprijs van € 865,00 per maand vanaf de ingangsdatum in 2005 van kracht is gebleven gedurende de duur van de huurovereenkomst. Er was dus geen sprake van een huurachterstand, maar van een aanzienlijke voorstand. Deze voorstand mogen huurders verrekenen met de toekomstige verschuldigde huurpenningen.
Conclusie
Het huurprijsverhogingsbeding in de onderhavige zaak is afkomstig uit het ROZ-model. Het vonnis van de Amsterdams kantonrechter kan daarom verstrekkende gevolgen hebben voor een grote groep huurders en verhuurders. Naar verluid lopen er meerdere soortgelijke procedures die niet allemaal dezelfde uitkomst hebben. In één van die procedures zullen er prejudiciële vragen aan de Hoge Raad worden gesteld. Het is daarom nog afwachten hoe dit zich gaat ontwikkelen in de jurisprudentie.
Wie dat niet wil afwachten en geen risico wil nemen doet er verstandig aan om bij nieuwe huurovereenkomsten de opslag bovenop de indexverhoging achterwege te laten.
Vragen? Neem contact op met Aemile van Rappard of Guusje Dijkman
Bron: Rb. Amsterdam 3 augustus 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:4800
