Aan de hand van een casus werden begin oktober tientallen afgevaardigden van gemeenten in korte tijd de wereld van een complex fictief gebiedsontwikkelingsproject ingezogen. Een afbeelding toont een dwarsdoorsnede van een gemiddeld gebiedsproject met parkeergarage, die weer het fundament vormt voor het hotel, winkelcentrum, bioscoop en appartementencomplex, met aansluiting op het treinstation.
Publiek perspectief
In de casus werd een breed scala aan relevante ruimtelijke en privaatrechtelijke vraagstukken verwerkt waar gemeenten bij gebiedsontwikkeling in de praktijk mee geconfronteerd worden. “Maar hoe zit het eigenlijk met stikstof?”, vraagt een deelnemer al vrij snel na de start van de introductie door advocaat Aemile van Rappard. Hij haast zich te antwoorden dat het eigenlijk ondoenlijk was om alle vraagstukken in de casus in te passen vandaag. “Maar terecht natuurlijk: stikstofeisen werken sterk door.”
De verwijzing naar de bronnen waaruit is geput, zoals de omvangrijke gebiedsprojecten nieuwe Zuidplaspolder, de ondertunneling van de Zuidas, het Hamerkwartier in Amsterdam en het Hembrugterrein in Zaanstad, zijn daarvoor veelzeggend. Iedereen kent ze als complexe projecten. Het zijn bekende dossiers op de negende verdieping van het kantoor van Pels Rijcken waar alle disciplines binnen de bebouwde omgeving bij circa vijftig advocaten zijn verzameld om dergelijke gebiedsprojecten integraal te ondersteunen. De Vastgoeddag biedt de aanwezigen een inkijk in die aanpak.
Integrale aanpak
“Het is enorm druk. We hebben recent weer twee pitches gewonnen voor juridische ondersteuning bij gebiedsontwikkeling. Voor gemeenten wordt het steeds ingewikkelder. We krijgen momenteel ook veel verzoeken om hulp bij verevening van kosten voor publieke voorzieningen”, vertelt advocaat Maryse Mesu-Abbekerk. “Onder de recent ingevoerde Omgevingswet hebben gemeenten meer instrumenten om kosten voor de integrale gebiedsontwikkeling te verhalen op projectontwikkelaars. Gemeenten willen graag hulp om een gebiedsontwikkeling aan de voorkant goed te regelen, en dat tegelijk met alle andere trajecten en procedures natuurlijk.”
Publiek- en privaatrecht
Samen met advocaat Christina Muntinghe verzorgde Mesu-Abbekerk tijdens de Vastgoeddag de seminar ‘Huurovereenkomsten en concessies’. In totaal waren er vijf verschillende seminars, veelal gelijktijdig. En eigenlijk is dat exemplarisch voor de situatie waar gemeenten mee kampen bij projecten van gebiedsontwikkeling, legt advocaat Michael van Rijckevorsel uit, die samen met advocaat Djamilla Wijnen de workshop ‘Contracteren voor overheden in gebiedsontwikkeling’ hield.
“Voor zo’n gebiedsontwikkeling is een breed scala aan overeenkomsten nodig; intentie-, samenwerkingen coördinatieovereenkomsten om er maar enkele te noemen. En er zijn vervolgens tal van partijen en stakeholders met wie dan vaak gelijktijdig gesprekken plaatsvinden, zoals eigenaren, huurders, projectontwikkelaars en andere overheden”, schetst Van Rijckevorsel, die zelf veelal adviseert over contracten tussen gemeenten en grotere projectontwikkelaars.
“Al in de precontractuele fase kunnen er verplichtingen ontstaan, nog voor je echt iets hebt getekend. Voor een gemeente is het cruciaal zicht te hebben op die processen en de risico’s. Het voorkomt hoge financiële kosten achteraf, maar ook dat je te veel betaalt vooraf. De kunst is heel scherp voorbehouden en voorwaarden te formuleren.” Advocaat Jeanile Weyne voegt hieraan toe dat “bij het vormgeven van je strategie en de contracten ook steeds de blik op het aanbestedingsrecht moet worden gehouden: wie geeft opdracht, wie bepaalt de voorwaarden en wie betaalt?”
Bij Pels Rijcken werken circa vijftig advocaten met alle benodigde expertise samen in multidisciplinaire teams voor stedelijke en gebiedsontwikkeling. Wij werken allemaal op dezelfde negende verdieping, zo houden wij de lijnen kort. Nu vraagstukken steeds complexer worden, onder meer door hun onderlinge samenhang, zorgt een integrale benadering voor de meest duurzame oplossing.
“Telkens vormt een van de advocaten het aanspreekpunt, veelal is dat degene waar de eerste vraag rond gebiedsontwikkeling binnenkomt. De betreffende advocaat is dan de coördinator en de toegang tot 49 andere collega’s.”
Met welke juridische vraagstukken krijgt een gemeente te maken bij stedelijke en gebiedsontwikkeling?
Gelijktijdige trajecten
Advocaat Daniëlle Roelands-Fransen vult verder aan: “Op hoofdlijnen zou je circa zeven verschillende trajecten kunnen onderscheiden bij een gebiedsontwikkeling. Elk met hun eigen dynamiek, bestuurlijke, juridische en fysieke risico’s. Ze vinden deels gelijktijdig plaats en ze kennen grote samenhang. Een scheur in je broek op een van die trajecten werkt dan, als je niet voorbereid bent, zo maar door in alle andere procedures.”
Roelands-Fransen: “Bij elk van deze trajecten zijn er weer tal van subtrajecten met navenante juridische vraagstukken denkbaar, zoals omgaan met het risico van verboden staatssteun, de inrichting en eigendomsverhoudingen bij warmtenetten, de controle op het parkeerbeleid bij een privaat ontwikkelde parkeergarage en het omgaan met een VvE van een appartementengebouw. Sommige vraagstukken raken meerdere trajecten, zoals de stikstofproblematiek en de flora- en faunawetgeving.”
De ervaring leert dat sommige gemeenten de verschillende deeltrajecten te veel gefragmenteerd beleggen bij verschillende partijen. Het overzicht over alle juridische samenhang en consequenties, ontbreekt dan snel, waarschuwt Roelands-Fransen. “Als het misgaat op een van de trajecten, dan worden wij gevraagd om advocatuurlijke bijstand te verlenen in een juridische procedure. Eigenlijk ben je dan te laat. Steeds meer gemeenten kiezen nu vooraf strategisch voor een gecoördineerde aanpak bij een van onze advocaten.”
Aan de gang
Bij Pels Rijcken werken circa vijftig advocaten rond de bebouwde omgeving, elk met hun eigen specialismen, samengebracht in diverse secties zoals Vastgoed, Bouw- en Aanbestedingsrecht en Ruimte en Milieu. “Veel belangrijker is dat we gewoon fysiek bij elkaar op de gang zitten. We lopen makkelijk even binnen als een vraagstuk over bijvoorbeeld onteigening ook juridische vragen oproept over een aanbestedingstraject”, vertelt advocaat Jelmer Procee, die samen met advocaat Jetske Huber de workshop ‘Grondbeleid- en verwerving’ verzorgde. “Telkens vormt een van de advocaten het aanspreekpunt, veelal is dat degene waar de eerste vraag rond gebiedsontwikkeling binnenkomt. De betreffende advocaat is dan de coördinator en de toegang tot 49 andere collega’s.”
Toekomstige vraagstukken
Met de workshops van advocaten Floris Sepmeijer en Jeanile Weyne (‘Erfpachtvoorwaarden’) en advocaten Edward Brans en Jonne Fluitsma (‘Warmtenetten: de warmtewet en het goederenrecht’) ontstond er voor de aanwezigen in ieder geval tijdens de Vastgoeddag een begin van een overzicht over de vraagstukken rond gebiedsontwikkeling.
Ze kregen daarbij het advies alvast het nodige denkwerk te doen, zegt Jonne Fluitsma: “Een voorbeeld vormt de nieuwe wetgeving op het gebied van goederenrecht bij ondergrondse kabels en leidingen. Vroeger moest een netbeheerder opstalrechten regelen voor alle percelen waar zijn leidingen doorheen liepen. Nu hoeft dat niet meer. Je blijft na (bevoegde) aanleg nu hoe dan ook eigenaar van die leiding. Maar die regeling geldt alleen voor leidingen in andermans grond en wat nu als je leidingen aanlegt in je eigen grond, als onderdeel van een netwerk? Hoe draag je dat dan in de toekomst over op een andere eigenaar?”
De gewenste grootschalige energietransitie brengt hoe dan ook nog een hoop vraagstukken met zich mee. Gemeenten zullen daar mee om moeten gaan, ondanks dat de wet niet in alle gevallen al duidelijke kaders schept, zegt Fluitsma. Tijdens de workshop beschreef hij dat aan de hand van voorbeelden rond warmte-koudeopslag (WKO). “Er is bij wet nog niet geregeld hoe we omgaan met twee perceeleigenaren die beide naast elkaar een warmte-koudeopslag aanleggen. Wat als de ene opslag, weliswaar diep onder de grond, onder het perceel van de buurman doorloopt en de buurman zelf ook een opslag wil aanleggen? Wie is er eigenaar van de warmte en de koude in de grond?”
Meedenken
Voor het omgaan met dat soort vraagstukken schuilt volgens Fluitsma ook de kracht van de gecoördineerde juridische aanpak. “Wij proberen zoveel mogelijk mee te denken bij een gebiedsontwikkeling. Dus al komt een gemeente eerst binnen met vooral een vraag over bijvoorbeeld een aanbesteding, als we onze tanden zetten in een gebiedsontwikkeling adviseren we ook meteen over toekomstige juridische uitdagingen zoals rond warmte-koudeopslag en aanstaande wijzigingen in wet- en regelgeving.”
